Alejandro Matty Ortega/Irreverente Noticias
Hermosillo, Sonora (IN).- Al menos 2 mil 100 hectáreas de terreno de la presa "Abelardo L. Rodríguez" están a la venta, aún en su condición de Área Natural Protegida, en categoría de Zona Sujeta a Conservación Ecológica.
La semana pasada, el Gobierno del Estado anunció la venta del 75 % de las 2 mil 800 hectáreas de terreno que abarcan el embalse de la presa construida en 1948 para urbanización.
La intención es obtener 5 mil millones de pesos, crear un fideicomiso y utilizar esos recursos para la construcción de 3 represos río arriba, así como para invertir en obras de "La Sauceda".
Aquí se desconoce para cúando se construirán los represos que aseguran, garantizarán por 30 años el abasto de agua a Hermosillo.
En todo momento, el gobernador Alfonso Durazo Montaño ha asegurado que en Sonora, "primero los pobres".
Apenas el 4 de julio, la Comisión de Vivienda del Estado de Sonora (Coves) anunció que construiría 158 hogares para personas que se encuentran en una situación vulnerable y sin una casa digna para vivir.
En total se invertirían 51 millones de pesos en beneficio de familias carentes de vivienda, pero que son propietarios de un terreno regular o ejidal.
Aunque no se aclaró para cuándo iniciaban y menos aún, las terminaban.
Hasta la mañana del martes 17 de octubre del 2023, no se tiene claridad del proceso de venta, ni de las inmobiliarias, empresarios, constructoras, clientes, licitaciones y menos del destino ni uso de esos terrenos.
Los datos que sí existen son que hoy, en México 14 millones de familias, equivalente a la mitad de la población, no tienen medios para comprar o construir una vivienda.
Datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) y del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social(Coneval).
La situación empeoró en las últimas décadas por la pérdida del poder adquisitivo de sus ingresos económicos.
Existen más de 35 mil casas abandonadas en Sonora.
En Hermosillo, al menos 4 mil familias solicitan un pie de casa o un terreno para levantar sus casas.
Recientemente, en entrevista conjunta de Dossier Político e Irreverente Noticias con César del Pardo y el abogado Javier Millanes de la Central Unitaria de Vivienda, se abordó el tema respecto a la certeza jurídica y la expropiación de bienes vacantes por parte del Gobierno del Estado, como la única forma legal para solventar las necesidades de vivienda de la población más vulnerable de Sonora.
Aquí se reveló la gran cantidad de familias que carecen de una vivienda en Sonora.
El tema de la vivienda en Sonora se puede ver en tres ejes.
Uno, la política del Infonavit en donde se tienen créditos que se conocen en la jerga financiera como "créditos subprime", hipotecas de alto riesgo que se utilizan para adquirir una vivienda.
Están orientados a clientes cuya solvencia no es buena y por lo tanto el riesgo de que se produzca un impago es mayor a la media de los demás créditos.
Estos créditos son impagables por ser pagos altos, con intereses altos y con plazos largos.
"Cuando no hay garantía de una economía formal generalmente esos créditos terminan en un fracaso y las viviendas terminan abandonadas", dice César del Pardo, de la Central Unitaria de Vivienda
"Y luego, es el caso en donde hubo convenio de compra-venta o créditos hipotecarios con empresas constructoras e inmobiliarias que cuando caen en crisis, en la liquidación que tienen que hacer con Hacienda no logran pasar todas las viviendas y se convierten en bienes vacantes", explica.
Esos bienes vacantes, alguien se tiene que quedar con ellos y hay dos maneras de poder quedarse con ellos.
"Una, es el 'robo hormiga' de bienes vacantes en donde por medio de prescripciones amañadas, porque ni siquiera se tiene posesión, las aplican particulares", asegura.
Esos bienes vacantes, "son miles de casas que están ocupadas y que no tienen un mecanismo legal para resolver la situación de certeza jurídica".
El otro tema es el de las invasiones, que también es un tema que se tiene que ver aparte.
El más interesante es el tema de los bienes vacantes.
El Gobierno de Sonora, como Estado soberano, "no tiene ninguna capacidad jurídica para poder adjudicarse los bienes vacantes y por lo tanto se convierten en un objetivo de quien que de alguna manera especula con la vivienda puede usar infinidad de recursos como, por ejemplo, las prescripciones y las cesiones de derecho para adjudicárse el bien perjudicando al posesionario original".
Hay otros términos que se han usado para apropiarse de esos inmuebles que es el "declarativo de abandono", como el que hace el Ayuntamiento de Hermosillo que eso también lo tiene que revisar el Gobierno del Estado porque para hacer un declarativo de abandono tiene que tener el aval del Congreso o del gobernador, si no el declarativo queda en una situación de ilegalidad.
En ese contexto, "nosotros consideramos que el Gobernador puede hacer este tipo de expropiaciones porque hay sectores, franjas grandes de la sociedad, que tienen posesión de esas viviendas vacantes, por ejemplo en Las Lomas de Hermosillo, en la Nuevo Hermosillo, en el Barrio Chino de Nogales, en Joyas del Parque en San Luis, y en en Navojoa, Huatabampo, Obregón, etcétera y como no hay un dueño cierto, el gobernador puede expropiar porque no tiene el riesgo de que los sectores que se dedican a la iniciativa privada puedan protestar porque esos bienes se vienen convirtiendo como la infraestructura, gratis, de las prácticas antisociales".
Si se aplicara ese término de expropiación en ese sentido, en las posesiones vivienda, "la sociedad lo aplaudiría porque le van quitan la infraestructura a las prácticas ilegales como 'picaderos', cementerios y otras prácticas no legales, entonces sí sería posible".
Sin embargo queda limitada la expropiación, "aquí lo que tiene que hacer el Gobernador y lo que debería hacer el Estado de Sonora, el Congreso, es buscar la manera para que la Ley Federal de Vivienda sea modificada en los términos de la expropiación de bienes vacantes, porque si se modifica la Ley Federal esto implica que le da margen que se adecuen las leyes estatales y el Estado se pueda apropiar de estos bienes".
DP: ¿A cuánto asciende el número de viviendas abandonadas en Sonora?
César del Pardo. "Es muy conocido cómo se apropian de los terrenos, sobre todo en zonas turísticas de alto valor en Peñasco, Bahía Kino y San Carlos, pero además también es notorio cómo se ha hecho en los predios grandes que dejaron bancos o que dejaron personas físicas, como para el lado de la Carretera 26, donde estamos hablando de 10, 15, 20 hectáreas que podrían servir para el uso común.
Entonces estamos haciendo un cálculo del 10 por ciento de los inmuebles del Estado, o sea, no es una cantidad menor, es algo extraordinario, por eso la importancia de que se manejen ese tipo de parámetros para poder abordar bien el problema de la vivienda.
El Gobernador por ejemplo, lleva a cabo una campaña de certeza jurídica, pero lo que está haciendo el Gobernador con la certeza jurídica, que no está mal, pero es limitado, es titular a quienes por alguna razón se les entregaron predios o lotes propiedad del Estado o propiedad federal que no fueron regularizados, ese rezago está correcto, pero falta ese espacio que es el más complicado, donde no hay un dueño cierto".
DP: Vuelvo a la pregunta, ¿de cuántos estamos hablando?
César del Pardo: "Alrededor de 35 mil, es muchísimo.
En realidad ese es un campo que está abandonado, no hay una alternativa para ese sector de la población.
Vamos a ver, por ejemplo, dos casos: El Barrio Chino de Nogales.
Ahí hay gente con 30 años en posesión de esa vivienda con una empresa que hace muchos años desapareció.
O por ejemplo, en la Nuevo Hermosillo con Las Carretas que hace muchos años, que “Mi Techo” también hace muchos años que desapareció.
¿Qué alternativa tiene la gente para poder darle certeza jurídica?
¡Ninguna!
Sólo que prescriban y es muy limitado porque hay gente de muchos escasos recursos.
¿Y qué alternativa tiene el Estado?, ninguna que no sea la expropiación.
Entonces el Estado debe expropiar los bienes vacantes sin dueño cierto, donde no tiene ninguna alteración, esos sí los debe de expropiar el Estado".
DP: ¿Y por qué no lo hace?
César del Pardo: "El Estado no ha querido expropiar porque hay una confusión, el término expropiación prácticamente aterroriza a la iniciativa privada y a veces se maneja como un término peyorativo, pero en los modelos de expropiación, donde más genera polémica, es cuando la expropiación es dirigida a un particular o a un representante moral.
En este caso no existe tal, ni es a un particular, ni es a un dueño moral, es una propiedad vacante.
Entonces, seguramente quienes están en la iniciativa privada, ese tipo de expropiación sí la pueden aplaudir porque garantizaría abonarle a la tranquilidad social en el Estado".
DP: ¿Quiénes lo pueden hacer, el Congreso puede actuar en esto?
César del Pardo: "Bajo iniciativa del Gobernador, el Congreso tiene que aprobar el Decreto de Expropiación".
Javier Millanes: "La única limitación que tenemos en ese sentido, es que no debe contravenir lo dispuesto en la Ley Nacional de Vivienda, pero el Estado tiene la facultad de iniciar un proceso legislativo que le permita, de alguna o de otra manera, apropiarse de los bienes declarados como vacantes o con dueño incierto a efecto de dar un beneficio social a las familias necesitadas de alguna vivienda o de un solar".
DP: ¿Incentiva la corrupción?
César del Pardo: "Sí, porque, a ver, vamos a tocar los dos temas.
El Gobernador tiene dos opciones, una es apropiarse de los bienes vacantes y la otra es expropiar los bienes vacantes.
La apropiación no la puede hacer el gobierno porque hay una limitación legal; pero la expropiación sí, porque si el Gobernador no lanza una Ley de Expropiación permite que ese campo vacío sea sujeto a especulación inmobiliaria, por eso se han hecho infinidad de prescripciones sin tener posesión.
Entonces ahí se puede presumir que los jueces y notarios están involucrados y hay muchos testimonios de esa índole.
Lo de los bienes vacantes es una realidad.
Todo Urbi de Las Lomas de Hermosillo, donde están más de 600 viviendas de alta plusvalía, son viviendas que carecen de dueño cierto y si no se expropia por parte del Estado, que es el único recurso que tiene, eso va a ser sujeto a que haya una serie de especulaciones y desorden social".
DP: ¿Son viviendas habitadas?
César del Pardo: "Son habitadas, que tienen a la gente en medio de la incertidumbre jurídica porque no hay una certeza.
Entonces el Gobernador tiene que aprovechar su interés de crear certeza jurídica y sin tener a equivocarse, una expropiación donde existen dueños inciertos, eso va a ser completamente aceptada por la sociedad sonorense porque gente la tranquilidad y la certeza jurídica".
DP: Y a la gente como ustedes interesados en la regularización, les ponen trabas, ¿cuál es el trato que se les da? porque se les llama "líderes invasores", cuando el realidad, por lo que me dices, los invasores son otros.
César del Pardo: "Por ejemplo, le decía una vez al Gobernador, cómo las casas de Banca Cremi, de más alta plusvalía en Obregón, se habían quedado gente de un alto poder económico.
O si se investiga, los terrenos del sur de la ciudad, que eran propiedad del Gobierno del Estado, por El Múzaro, que no son pequeños pedazos sino terreno 15, 20, 30 hectáreas, quienes se quedaron con ellos fueron gente que estaba ligada a la política y de alguna manera los invadieron con argumentos legales, pero no dejan de ser invasores".
DP: Claro, tienen información privilegiada y la utilizan para su beneficio, por ejemplo, en el caso de Bahía Kino, si el Gobierno del Estado hace una investigación de los bienes que eran del Banco del Atlántico de Banca Cremi y de Banca Serfin, van a salir los nombres de las personas que se dedicaron a prescribir sin tener posesión y eso es algo especulativo.
Javier Millanes: "Y eso es ilegal.
Es ilegal el procedimiento que utilizaron ese tipo de personas o instituciones para dañar inclusive al erario público, porque éste pudo haberse visto beneficiado con un proceso de expropiación y con la reasignación de esos predios a otros propietarios, pero como en su momento ellos tenían información privilegiada por estar en el Gobierno, en alguna Notaría o en un lugar de privilegio que le permitiera conocer la incertidumbre jurídica en la que se encontraba dicho bien.
Esa circunstancia fue aprovechada por ellos y prescribieron a su favor dichos inmuebles con una alta plusvalía sin tener ningún derecho a ello, porque ni siquiera ejercieron la posesión como legítimamente lo reclama el Código Civil el Estado de Sonora".
DP: ¿Y ahí qué es lo que pasa?
César del Pardo: "Ahí lo que se puede hacer es buscar un proceso de anulación.
Ahí el Estado sí tiene recursos para anular los títulos por haberse presentado ese tipo de irregularidades.
Ahorita todavía tiene tiempo el Estado de intervenir con los bienes vacantes".
DP: ¿Sienten ustedes que puede prosperar este llamado de atención sobre la problemática de la vivienda al Gobierno del Estado?
César del Pardo: "Yo creo que el Gobernador Durazo sí tiene voluntad.
Ahorita nosotros estamos formando un equipo juríco que lo encabeza el abogado Javier Millanes para hacerle una propuesta de expropiación.
Yo creo que al Gobernador sí le interesa.
Me parece que también existe una limitación dentro de los equipos del Gobierno del Estado en torno a este tema, no hay seguimiento, no hay claridad en lo que está pasando porque no son pequeños sectores.
Si tomamos Las Lomas como ejemplo y decimos que el 40 por ciento de las casas ahí están en situación de vulnerabilidad desde 20 años atrás, no es un asunto menor, estamos hablando que de 10 casas, 4 no tienen certeza jurídica, y eso es muchísimo.
En la Nuevo Hermosillo o Terranova, te vas dar cuenta que el 35 por ciento de las viviendas tampoco tienen certeza jurídica.
Son sectores bastantes considerables por lo tanto el Gobierno no lo puede soslayar.
Es un tema pendiente y que sí lo tienen que arreglar".
DP: ¿Estamos hablando de un problema grave?
Javier Millanes: "Sí, muy grave, porque no hay certeza jurídica en la tenencia de la vivienda para las clases más necesitadas de la población.
Los créditos de Infonavit por más de 25 años duraron en veces el salario mínimo y en vez de disminuir la deuda, crecía, y se convirtieron en deudas impagables y lo que hizo la gente fue abandonar la vivienda porque no les quedaba de otra y ahora se convirtieron en fosas clandestinas, en mataderos, en 'picaderos', en tranzas para notarías y en corruptelas para muchos líderes venales que amañados con notarios y con funcionarios públicos, se aprovecharon de las circunstancias de ese tipo de fraccionamientos vulnerables y se aprovecharon para quedarse con ellos".
DP: La cantidad que estamos hablando, ¿es del Estado o nada más del Municipio?
César del Pardo: "Hay que separarlos.
Lo que está hablando ahorita el licenciado Javier Millanes, corresponde a un sector formal que son los créditos hipotecarios del Infonavit que por ser impagables, genera que se abandone la vivienda.
El otro de los sectores vacantes, son constructoras, son inmobiliarias que fracasaron, que entraron en crisis en el 2008 y que en la liquidez que se hace en Hacienda, no pasaron, por lo tanto esos inmuebles quedaron en forma vacante, y esos bienes que están vacantes y tienen posesionarios no tienen una alternativa para darles una salida.
El otro tema es los bienes vacantes que no tiene posesionarios y que son sujetos a especulación porque entonces, cualquiera que tenga información privilegiada pueda apropiarse de ellos, como se ha dado en los casos de más alta plusvalía, sobre todo en los fraccionamientos residenciales y en las áreas turísticas.
Esos tres aspectos eso un problema de la crisis que hay en la vivienda en Sonora en el Infonavit:
Los bienes vacantes que están ocupados y los bienes vacantes que están desocupados.
A modo de resumen, la política del Infonavit, su sistema de crédito permite que haya casas abandonadas, pero los bienes vacantes ocupados son derivados de empresas que perdieron la capacidad de comercialización y que no pasaron la liquidez por medio de Hacienda y se convirtieron en bienes vacantes. Los otros son bienes vacantes que no tienen posesionarios y que son objeto de especulación inmobiliaria en el Estado.
Los créditos del Infonavit son muy largos, con altos intereses y con un tiempo prolongado de 30 años.
Eso lo convierte en un crédito prácticamente impagable.
Pero hay otro sector en donde bancos, constructoras, inmobiliarias y demás, en su periodo de crisis ha dejado infinidad de bienes vacantes, los cuales han sido ocupados por miles de sonorenses y que no tiene un mecanismo legal para poderles dar certeza jurídica a esas viviendas que están ocupadas.
Y hay otro sector de bienes vacantes que no son ocupados y que objeto de especulación por quienes conocen y tiene información privilegiadas para apropiarse de ellos.
Entonces, el Estado como carece de un recurso de apropiación tiene que hacer uso del recurso de expropiación porque son bienes de dueños cierto, ahí no va a haber ningún reclamo sino que va haber una aceptación social porque evita desbaratar una infraestructura para prácticas ilegales y dar certeza jurídica.
Nosotros tenemos una organización debidamente registrada que se llama Central Unitaria de Vivienda y en esa organización nosotros tenemos una serie de asesores jurídicos que son los que contribuyen a darle formalidad a la adquisición de la vivienda y con nuestras limitaciones, poder hacer prescripciones, en este caso asociación.
El compañero abogado Javier Millanez y Betel Valenzuela, son los encargados de hacer el marco jurídico para irse adjudicando a las viviendas a las familias humildes.
Si el Estado asume ese papel, de regularizar y darle certeza jurídica a personas que tienen posesión en bienes vacantes, sería un gran aporte a la certeza jurídica de la vivienda en Sonora".
DP: ¿Algo más que decir licenciado Millanes?
Javier Millanes: "Aquí lo fundamental es adecuar el marco jurídico, que es inexistente en este momento, a efecto de que el Estado como gobierno tenga la posibilidad legal de apropiarse de los bienes vacantes para solventar las necesidades de vivienda de la población más vulnerable, no existe nada más que la población".
DP: ¿Le quedará claro al Gobernador y a su gente, a los legisladores los beneficios de lo que están planteando?
César del Pardo: "Hay muchas voces, hay unos que luego infunden el temor por la palabra expropiación, pero ahí el Gobierno del Estado, como decía Maquiavelo, 'todo depende de un discurso adecuado'.
Si la expropiación implica tranquilidad social, implica certeza jurídica y no afecta a particulares, va ser aceptado.
Es un problema que también tiene que procesar el discurso".
